五年跃迁：从314亿到两千亿生态

2026年5月，中国公募REITs迎来“五周岁”。首批9只产品以314亿元首发规模叩开市场大门，如今存量已扩至81只首发+9只扩募，总市值约2195亿元，实现近七级跳。资产类别由早期的高速公路、产业园、仓储物流，一路延伸至保障性租赁住房、清洁能源、生态环保，并于2025年底正式纳入商业办公、城市更新等业态，完成“硬基建”到“泛商业”的第一次跨越。

三大里程碑：破冰、双轮驱动、资产扩容

博时基金REITs营运总监刘玄用“三大节点”勾勒成长曲线：2021年6月首批产品上市完成从0到1；2023年3月第236号文确立“首发+扩募”双轮机制，发行步入常态化；2025年12月第63号文打开商业不动产大门，为市场提供新供给。常态化机制与多元资产共振，令2025年日均成交额达5.88亿元，为深度指数化奠定流动性土壤。

分红基因：109亿现金回报凸显配置价值

在二级市场波动加大的背景下，机构一致提醒“看淡资本利得、聚焦现金分派”。2025年全市场共实施175次分红，合计派发109亿元，占上一年度可供分配金额的88%，多只“新生代”REITs更在上市首年便实施收益分配，强化“强制分红”标签。

指数化破局：四家头部同步上报REITs指数基金

五周年纪念日当晚，易方达、华夏、南方、中金四家基金公司齐刷刷递交中证REITs全收益指数基金募集申请，国内首批REITs指数化产品正式起跑。标的指数932047.CSI截至5月18日共纳入53只成分券，市值覆盖率约77%，前五大权重券含华夏华润消费REIT、中信建投国家电投新能源REIT等，兼具消费与新能源属性。

证监会2025年末发布的《推动REITs高质量发展通知》已明确“支持开发挂钩指数产品、研究REITs ETF”。市场人士认为，指数工具将显著降低研究门槛，为养老金、理财、外资等长线资金提供标准化、低成本的Beta配置通道，并有望持续改善流动性分层。

商业不动产接棒：首批4单已起跑

政策闸门打开后，中金唯品会、汇添富上海地产、中信建投首农食品、国泰海通砂之船四单商业不动产REITs先后亮相；招商蛇口也公告拟以招商理财及招商积余为原始权益人，申报发行商业不动产REITs。供给端扩容同时，机构提示需关注资产重定价与风险偏好回升的短期压制。

未来图景：三大方向与长钱缺口

刘玄展望，未来三至五年市场将向三大维度进化：一是资产谱系继续外溢至数据中心、产业园更新、新质生产力基础设施；二是市场功能由“资产上市”升级为“资本循环”枢纽，带动Pre-REITs、并购基金、信贷等上下游联动；三是资金端从“战略配售”转向“指数配置”，股性思维与资产配置理念并存，REITs作为独立大类资产的定位有望夯实。

若要推动市场规模从2200亿元迈向万亿，长线资金匹配仍是关键。社保、养老金、保险资金、企业年金及外资长期资本被视为“压舱石”，其入场节奏将决定估值锚与波动率的中枢水平。

结语

五年试点，中国公募REITs完成规模、资产、制度的三重蝶变；指数化投资与商业不动产双轮启动，则把市场推向“提质增效”2.0阶段。随着产品工具持续丰富、生态伙伴加速聚集，公募REITs将在盘活存量资产、服务实体经济、拓宽居民财富渠道等方面发挥更大潜能，成为中国资本市场高质量开放的又一鲜活样本。