公募REITs指数化大门开启

短短一周，易方达、华夏、南方、中金四家头部公募同时递交申报材料，国内首批REITs指数型基金正式露面。与主动管理型不同，这批产品锚定中证REITs全收益指数，通过场外渠道向大众发售，意味着个人无需再为挑选单只REITs头痛，一键即可打包逾五十只上市标的。

指数样本与分红再投机制

中证REITs全收益指数自2022年底发布，已纳入53只流动性达标、上市满期的公募REITs，并将分红自动滚入收益，真实刻画“股价+派息”双重回报。格上财富研究员蒋睿指出，目前指数股息率较十年期国债利差优势明显，在低利率“资产荒”阶段，兼具股性与债性的REITs配置价值凸显。

流动性新引擎：增量资金在路上

光大证券策略团队判断，此前二级市场并未完全计入指数产品落地预期，随着申报消息确认，短线情绪有望修复；若利好兑现后稍有回落，后续基金建仓资金仍将提供二次上行动力。Wind统计，截至5月22日，全市场已上市REITs突破80只，总市值逾2200亿元，商业不动产项目亦排队候场。

散户福音：百元起步共享存量商业

过去，个人想直接投资REITs需深研底层现金流、估值及期限结构，门槛颇高。指数化后，最低认购金额降至百元级，投资者借道一篮子指数即可分散风险。中金公司数据显示，截至2025年底，机构持有REITs比例高达97%，个人占比微乎其微；指数基金发行有望稀释机构集中度，为市场注入“活水”。

万亿级蓝海才刚刚起帆

政策端持续松绑，商业综合体、购物中心、写字楼、酒店等多元业态相继纳入底层资产，公募REITs正式踏入“基础设施+商业不动产”双轮时代。据国信证券测算，我国商业不动产存量超40万亿元，若参照海外证券化率，未来REITs市值有望扩张至2.3万亿—3.8万亿元，较当前规模仍有10—16倍成长空间，一条万亿级新赛道正在成形。