导读

在供需天平持续倾斜的当下，中国写字楼与商业办公赛道正经历从“收租”到“造圈”的范式革命。公募REITs常态化发行与AI、新能源企业的快速扩张，成为撬动估值体系重塑的关键支点。

一、租赁主力换挡：科技新贵接棒传统巨头

仲量联行最新监测显示，2026年上半年，TMT、清洁能源及生命科技行业已占据一线城市甲级写字楼新增需求的62%，取代金融、贸易成为“金主”。他们对层高荷载、24小时冷却、ESG认证等非价格要素的敏感度远高于租金折扣，倒逼业主从“降租抢客”转向“产业定制”。

二、运营前置化：卓越商办把续租率拉回85%

“只靠降价，只会把市场拖向深渊。”卓越商办资管负责人在2026观点商办暨资管大会上表示，其提前18个月启动客户旅程管理，将社群活动、政策申报、资本对接打包成“软服务”，令续租率稳定在85%，显著高于行业平均的68%。

三、业态混搭对冲周期：恒隆“写字楼+商场+酒店”一体化样本

面对单一写字楼空置率攀升，恒隆地产把同一地块内的办公、零售、酒店积分通兑，形成“工作日白领—周末家庭客—会展住客”的互补流量池，使整体EBITDA波动率下降约300个基点。

四、Pre-REITs基金先行：越秀商管跑出“孵化—退出”闭环

越秀商管透露，其先引入私募股权基金对老旧项目进行产业改造和现金流培育，待NOI增长率连续三年超5%后，再注入公募REITs实现溢价退出，IRR较传统持有模式提升约400bps，为长周期商办资产提供了可复制的流动性方案。

五、AI资管落地：88%全球投资者已试点

从能耗动态定价到智能巡楼，AI正把“经验驱动”变成“算法驱动”。仲量联行统计，全球近九成机构资金已启动AI资管试点，平均运营费用下降8%—12%，为公募REITs扩募阶段的估值叙事再添科技筹码。

六、下一站：资金、运营与ESG的三维竞赛

与会高管共识，未来商办资管的核心KPI不再是简单的出租率，而是“资本循环速度×产业资源浓度×碳排降低幅度”。谁能把公募REITs的低成本资金、精细化运营能力及绿色认证故事做成闭环，谁就能在存量时代赢得估值溢价。

结语

当“空间租赁”进化到“产业生态”，商办市场真正比拼的是资产导演能力。公募REITs提供退出通道，产业运营创造现金流，数字化降低边际成本——三条曲线交汇之处，正是存量商办价值重估的起点。