摘要：账面利润≠现金流，折旧与减租成“亏损”主因

随着2022年第二季度收官，除上市不足一月的国金中国铁建REIT外，其余12只已上市公募REITs悉数交出“季考”答卷。数据显示，浙商沪杭甬、华安张江光大、东吴苏园三只产品净利润栏赫然为负，引发投资者热议。业内人士提醒，REITs分红依据是“可供分派现金”而非净利润，负值更多是会计处理与阶段性因素，无需过度解读。

高速折旧“吞噬”利润，通行费下滑只是配角

针对浙商沪杭甬REIT单季亏损4651万元，某头部券商基础设施研究团队指出，高速公路资产采用直线法折旧，每季摊销金额庞大，直接压低账面利润；若换用车流量法，前期折旧压力将显著减轻。叠加二季度疫情扰动，沪杭路段车流与收费同步下滑，进一步放大亏损数字，但项目现金流依旧充裕，不影响后续分红。

张江园区：折旧“例行操作”，EBITDA仍为正

华安张江光大REIT同期亏损628万元，基金管理人解释称，产业园资产按成本法计量，季度折旧费用高企属“常规动作”，核心运营指标EBITDA保持正值，出租率亦稳定在90%以上，投资者实际可获分派金额并未缩水。

苏园减租“主动让利”，管理费对冲显信心

东吴苏园产业REIT净利润亏损218万元，则源于2022年3—8月租金减免政策。为缓解入驻企业压力，项目公司主动减免租金，同时基金管理人及运营方同步放弃部分管理费，并申请政府补贴与税收减免，最终把减租影响全额对冲。公司强调，短期收入缺口不会改变园区长期租赁需求，出租率仍处高位。

EBITDA全员“飘红”，疫情冲击被视作短期扰动

上海证券基金评价研究中心负责人孙桂平表示，观察REITs健康度应看EBITDA而非净利润。12只产品二季度EBITDA全部为正，整体经营稳健；其中博时蛇口产园、建信中关村、中航首钢绿能环比增幅更达两位数。长三角资产受疫情影响，东吴苏园与浙商沪杭甬EBITDA环比下滑55.5%与39.4%，但随疫情缓和，收入修复可期。

高票息+抗通胀，REITs仍是长期配置优选

孙桂平提醒，公募REITs以稳定现金流为核心，具有高票息、抗通胀、风险分散等特性，适合作为长期持有型工具，而非短线炒作标的。伴随市场规模扩大与底层资产类型丰富，其运作管理将愈发成熟，可为投资者提供持续、可预期的现金回报。